Are Tenants Responsible for Obsolescence?

Should Tenants Repair Aging in the Home?

Kiracılar Eskimelerden Sorumlu Mudur? sorusunun cevabı olarak şunu söyleyebiliriz; Kiracı, olağan kullanım neticesinde meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Esas: 2019/5552
Karar: 2020/206
K.T.: 15.1.2020

• KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK (Gerçek Zararın Belirtilen Şekilde Tespit Edilerek Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerekirken Kira Sözleşmelerinin Yıl Ortalamasının Alınması Suretiyle Hatalı Hesaplama Yapılan Bilirkişi Raporuna Dayalı Olarak Karar Verilmesinin Doğru Görülmediği )

• HOR KULLANIM NEDENİYLE OLUŞAN ZARAR VE HASAR (Belirlenirken Her Bir Kira Sözleşmesi ve Kiralananın Cinsi ve Durumu Ayrı Ayrı Değerlendirilerek Yine Her Bir Kiralananın Kullanım Süresi Her Bir Kira Sözleşmesine Göre Ayrı Ayrı Hesaplanarak Kullanım Süresi İle Orantılı Olarak Yıpranma Payının Hesap Edilip Alacaktan Düşülmesi Gerektiği )

• OLAĞAN KULLANIM (Kiracı Sözleşmeye Uygun Olağan Kullanma Dolayısıyla Oluşan Eskime ve Bozulmalardan Sorumlu Olmayıp Münhasıran Kötü Kullanım Nedeniyle Oluşan Zarar ve Hasardan Sorumlu Olduğu )

6098/m.316,334

818/m.256,266

ÖZET : 6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256 ) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266 ) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar belirlenirken her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumu ayrı ayrı değerlendirilerek yine her bir kiralananın kullanım süresi her bir kira sözleşmesine göre ayrı ayrı hesaplanarak kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir. Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kira sözleşmelerinin yıl ortalamasının alınması suretiyle hatalı hesaplama yapılan bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalı ile aralarında kira sözleşmeleri bulunduğunu, davalı kiracının 03/01/2011 tarihinde kiralananı tahliye ettiğini, davalının kiralananlarda projeye aykırı birçok değişiklikler yaptığını, kira sözleşmesinde kiralanan binalardaki her türlü bakım, işletme, onarım ve hasar işlerinin kiracı tarafından karşılanacağının belirtildiği halde kiracının hasarları gidermediğini, bu nedenle mahkeme aracılığıyla zarar miktarı ve onarım süresinin tespit edildiğini, tespit edilen hasar bedeli ile 4 aylık onarım süresi kira bedelinin tahsili amacıyla takip başlatıldığını, davalının haksız yere takibe itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kiralanan taşınmazın İstanbul Teknik Üniversitesi öğretim görevlilerince yapılan inceleme sonucunda binaya güçlendirme yapılması veya yeniden inşa edilmesi gerektiği yönünde rapor alındığını, binalarda davacı kurumun bilgisi dışında projeye aykırı imalatlar veya yıkımların yapılmadığını, gerekli bakım ve tadilatların yapıldığını, dava konusu binanın deprem riski dolayısıyla zorunlu olarak boşaltıldığını ve binanın yıkılarak yeniden yapılması gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, davalının icra dosyasına yapmış olduğu itirazının iptaline, takibin devamına, alacak yargılamayı gerektirdiğinden davacı yararına icra inkâr tazminatı takdirine yer olmadığına karar verilmiş; Hükmün taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin tarih 2016/2233 Esas 2016/3110 Karar sayılı ilamı ile davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine, “Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

Davalı vekilinin hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K.’nun 316. maddesi (818 Sayılı eski B.K.’nun 256. maddesi ) hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (818 Sayılı BK’nun 266. maddesi ) gereğince kiralananı sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. … Mahkemece, bilirkişi raporu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de; Hükme esas alınan tespit raporunda onarım gerektiren işlerin olağan kullanımdan mı kaynaklandığı yoksa kötü kullanımdan mı kaynaklandığı açık şekilde belirtilmemiştir. Mahkemece, bu husus üzerinde durulup yeniden bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak davalı kiracının kazanılmış hakları da dikkate alınmak suretiyle hor kullanma tazminatının belirlenmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle yapılan yargılama neticesinde, davacının davasının kısmen kabulüne, takibin toplam 1.829.326,86 TL asıl alacak miktarı üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa 3095 Sayılı Kanun’un 1, 2/1. Maddeleri uyarınca hesaplanacak yasal temerrüt faizi ile birlikte tahsili için takibin devamına karar verilmiş; Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- ) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- ) Mahkemece yargılama sırasında alınan ve karara dayanak yapılan 27/04/2018 tarihli bilirkişi kurulu raporu incelendiğinde, taraflar arasında birden fazla kiralanana ait kira sözleşmesi bulunduğuna değinilerek ilk kira sözleşmesinin 01/01/1985 tarihli olduğu, en son ise 01/07/2009 tarihinde otoparka ilişkin kira sözleşmesinin imzalandığı, en eski kira sözleşmesinin yılı ile en son tarihli kira sözleşmesi yılının toplamının ikiye bölünmesi neticesinde tüm kira sözleşmelerinin ortalama başlangıç yıllarının 1997 yılı olarak kabul edildiği ve bu şekilde yapılan hesaplama sonucunda 14 yıllık yıpranma payının da % 17 oranında olacağı belirtilerek neticeye ulaşıldığı anlaşılmaktadır.

Taraflar arasında akdedilen 01/01/1985 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane olarak kullanılmak üzere 3, 4, 5 ve 6 Sayılı 4 bölüm blok halindeki binaların, 12/12/1993 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 2 bodrum ve 5 normal katlı binanın, 15/01/1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile 2. blokun bodrum katındaki 1, 2, 3, 4, 5 ve 10 numaralı odaların, 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile 6. blokun 1. bodrum katının , 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli diğer kira sözleşmesi ile 860 m² barakanın, 01/01/1997 başlangıç tarihli ve 12 ay süreli kira sözleşmesi ile 452 m² radyoterapi makine odalarının, 01/03/2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kütüphane, konferans salonu ve kemoterapi merkezi alanının kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256 ) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266 ) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar belirlenirken her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumu ayrı ayrı değerlendirilerek yine her bir kiralananın kullanım süresi her bir kira sözleşmesine göre ayrı ayrı hesaplanarak kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir.

Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kira sözleşmelerinin yıl ortalamasının alınması suretiyle hatalı hesaplama yapılan bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.01.2020 gününde oybirliği ile karar verildi.